Оформление и действие брачного договора при ипотеке

Ипотека – это весьма распространенный способ приобретения недвижимости, который все больше пользуется популярностью у молодых семей. Под ипотечным кредитованием понимается предоставление определенной суммы заемных средств с целью покупки недвижимого имущества, в отношении которого возникает залог до исполнения обязательств. В том случае, если один из супругов боится, что второй может отказаться от исполнения возложенных обязательств по уплате кредита, следует составить брачный договор при ипотеке. Положения контракта вступают в законную силу в момент расторжения официальных отношений граждан. В статье будет раскрыта вся информация о порядке и особенностях составления брачного договора при ипотеке.

Что такое брачный договор при ипотеке?

Общая характеристика контракта и в целом договорного режима имущества супругов, регламентируется нормами семейного законодательства, а именно, главой 8 СК РФ. В соответствии со ст. 40 СК РФ под брачным договором понимается соглашение лиц, которые планируют зарегистрировать свои отношения в ЗАГСе, либо супругов, находящихся в браке. Положения соглашения определяют имущественные права, обязанности граждан как в браке, так и в случае развода.

Примечательно, что брачный договор можно заключить как до момента вступления в официальные отношения, так и в любой момент после свадьбы. В документе четко отражаются договоренности сторон о наиболее важных, ключевых имущественных и финансовых сторонах семейных отношений. Например, в контракте отражается информация о владении недвижимостью, приобретении ценностей, открытии вкладов в кредитной организации, о получении и порядке выплаты ипотеки. В соответствии со ст. 42 СК РФ, супруги имеют право предусмотреть любые условия, не противоречащие законодательству РФ и не ограничивающие права и свободы граждан.

Нормативная база

Порядок составления брачного контракта четко регламентируется действующим законодательством РФ. В таблице отражены ключевые нормативные акты, касающиеся договорного режима супругов.

Помимо указанных выше нормативных актов, действующих на территории РФ, в силу вступают и международные нормы. Так, ст. 23 Пакта о гражданских и политических правах указывается, что за мужчинами и женщинами, достигшими брачного возраста, закрепляется право зарегистрировать официальные отношения и основать семью. Это говорит о том, что институт отношений между супругами защищается на межнациональном уровне.

Обязателен ли брачный контракт при ипотечном кредите?

На законодательном уровне не регламентирована обязанность составлять брачный договор для ипотеки, это право супругов. Однако, складывается ряд ситуаций, при которых составить контракт было бы целесообразным:

1. Неравное финансовое или социальное положение супругов. В ситуации, если кто то один из брачного союза: муж или жена обладает высоким доходом, стремится закрыть ипотеку как можно раньше, прикладывает для этого все усилия, а вторая сторона не берет на себя никаких обязательств. В таком случае положения договора при ипотеке могут устанавливать обязанность одного из супругов по выплате кредита. Но тогда право собственности на выкупленную недвижимость будет переходить не мужу и жене, а лишь тому, что выплачивал обязательства.
2. Отказ на получение ипотеки. Не всегда кредитные организации одобряют кредиты, особенно если речь об ипотеке, размеры которой зачастую превышают 1 млн. рублей. В такой ситуации заем оформляется на одного из супругов, при этом положения договора распределяют обязанности по уплате средств между двумя сторонами.
3. Один из супругов против ипотеки. Не по всем вопросам в семейной жизни можно достигнуть согласия, особенно если речь идет о финансовых займах. В сложившейся ситуации можно составить брачный договор для ипотеки, в котором все бремя по выплате средств возлагается исключительно на заемщика, при этом согласие второго супруга не требуется.
4. Нет возможности подтвердить размеры дохода. Все чаще в современных условиях работодатель устанавливает «серые» или «черные» заработные платы, тогда банк наверняка откажет, ведь официальный доход не превышает прожиточного минимума, либо заработка нет вовсе. В сложившейся ситуации опять же поможет брачный договор при ипотеке. Его положения защитят того плательщика, у которого нет официальной заработной платы. Необходимо заранее предусмотреть размеры долей в недвижимости, которыми обладает каждый из супругов.
5. Ипотека оформлена до регистрации брака. Недвижимость, которая была приобретена до свадьбы по общему правилу является личной. Положения брачного договора могут в корне изменить ситуация. Например, в контракте допускается прописывать, кто вносит ежемесячные взносы на погашение ипотеки, кому принадлежит жилье, каким образом оно делится при разводе.
6. Квартира приобретается за счет средств родителей. В большинстве случаев банки допускают оформить ипотеку гражданам, возраст которых не превышает 45 лет. Поэтому, даже если имущество приобретается на средства родителей, собственность регистрируется на молодоженов. В случае развода доказать вклад отца и матери будет достаточно сложно, поэтому желательно заблаговременно предусмотреть это обстоятельство в брачном контракте при ипотеке.
7. После развода остался долг по ипотеке, который необходимо разделить. Если к моменту расторжения официальных отношений задолженность погашена не в полном объеме, нужно ее поделить между супругами. По общему правилу долг делится пополам, если один из участников брачного союза игнорирует обязательства, то материальное бремя ложится на второго плательщика. Положения договора при ипотеке могут определить, кто и в каком объеме гасит задолженность в случае развода.

Брачный договор при ипотеке до брака, во время и после развода

В соответствии с п. 1 ст. 41 СК РФ, брачный договор при ипотечном кредите может быть заключен как до момента государственной регистрации брака, так и в любой момент после свадьбы. В зависимости от периода контракт характеризуется рядом особенностей:

1. Если соглашение подписано до свадьбы, в силу оно вступает только в день государственной регистрации брака в ЗАГСе. В связи с этим, будущие супруги могут заблаговременно обсудить ключевые моменты, наиболее существенные вопросы, составить проект и заверить его у нотариуса.
2. После свадьбы – в любой момент после регистрации отношений супруги могут принять решение составить соглашение. В такой ситуации брачный договор при ипотеке вступает в законную силу с момента подписания сторонами и заверения у нотариуса. В некоторых ситуациях граждане могут зафиксировать в контракте момент вступления положений в законную силу.
3. После развода заключить брачный контракт для ипотечного кредита невозможно. Ст. 41 СК РФ прямо указывает на это в пункте 1.

Согласие банка на брачный контракт при ипотеке

П. 1 ст. 46 СК РФ указывает, что супруг обязан уведомить кредитора о заключении, изменении или расторжении брачного договора. Если это требование не будет соблюдено, должник обязан отвечать по своим обязательства независимо от содержания контракта.

Вместе с этим, ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регламентирует, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть каким-либо образом отчуждено третьим лицам только с согласия залогодержателя.

Таким образом, граждане обязательно должны взять согласие у банка при следующих условиях:

1. Брачный контракт составляется после подписания договора ипотеки с кредитной организацией.
2. Брачное соглашение затрагивает имущество, находящееся в залоге у кредитора.

Документы для заключения брачного договора при ипотеке

Нормы СК РФ не устанавливают перечень документов, которые необходимо предоставить нотариусу для подписания брачного контракта при опотеке. Поэтому в период подготовки проекта следует обратиться к специалисту за консультацией или задать вопрос юристу на нашем сайте. Нотариус уточнит, что именно необходимо принести на прием. Ориентировочный список документов выглядит следующим образом:

1. Три печатных экземпляра проекта брачного договора при ипотеке. Кроме того, стоит предоставить и электронный формат, направив его на почту нотариуса. Это облегчит возможность редактирования и правки.
2. Паспорта обоих заявителей.
3. Свидетельство о регистрации брака, если есть.
4. Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость – выписки из ЕГРН, договоры купли0продажи, дарения или уступки.
5. Технический паспорт на дачу, автомобиль или квартиру.
6. Выписки из реестров на ценные бумаги, акции или облигации.
7. Договоры, платежные поручения и квитанции, подтверждающие факт приобретения имущества.
8. Договор залога недвижимого имущества – если недвижимость была взята в ипотеку.
9. Согласие от кредитной организации на брачный договор.
10. Справки о доходах каждого члена семьи.

Как составить брачный контракт на ипотечную квартиру?

Процесс составления брачного договора на ипотечную квартиру не отличается повышенной сложностью, поэтому алгоритм действий будет достаточно простым. Граждане должны сделать следующее:

1. Определиться с содержанием документа – супруги вправе включить в договор только положения, касающиеся ипотеки, а могут определить права и обязанности по обоюдному материальному содержанию, способы участия в доходах, порядок несения расходов, особенности раздела имущества при разводе.
2. Подготовить пакет документов, с которыми необходимо явиться к нотариусу. На этом этапе берется согласие от кредитной организации на подписание брачного договора для ипотечного кредита.
3. Выбрать нотариуса – не имеет значения место регистрации граждан или иные факторы. Супруги могут выбрать совершенно любого специалиста. Это право отражено в ст. 40 ФЗ «Основы законодательства РФ о нотариате».
4. В назначенное время явиться на прием, подписать три экземпляра брачного контракта для ипотеки – один вариант остается у нотариуса, второй у мужа, третий у жены.
5. Оплатить тарифный сбор за услуги специалиста.
6. Направить нотариально заверенную форму брачного контракта при ипотеке в кредитную организацию – требование отражено в ст. 46 СК РФ.

Образец брачного договора при ипотеке

Содержание брачного контракта при ипотечном кредите отражено в ст. 42 СК РФ. Так, в структуре договора могут быть осведомлены следующие аспекты:

1. Изменение режима совместной собственности граждан, установленный ст. 34 СК РФ.
2. Установление долевой или раздельной собственности на все, что принадлежит супругам, либо на отдельные виды объектов.
3. Имущественные права и обязанности граждан по отношению друг к другу.
4. Определение способов участия граждан в доходах, порядка несения расходов.
5. Установление имущественной массы, подлежащей разделу в случае развода.

В содержание брачного договора для ипотеки могут быть включены и иные положения, касающиеся имущественных взаимоотношений граждан. Например, в структуре контракта не отражается место проживания совместных детей.

Брачный договор при ипотечном кредитовании может действовать в отношении как имеющегося, так и будущего имущества. Кроме того, права и обязанности граждан могут ограничиваться определенными сроками, либо устанавливаться в зависимости от наступления (ненаступления) каких-либо обстоятельств.

Ввиду того, что брачный договор всегда заверяется у нотариуса, специалист существует типовая форма. Если граждане приняли решение сами подготовить проект, можно это сделать дома заранее.

Скачать образец брачного договора для ипотеки можно здесь .

Цена оформления брачного контракта у нотариуса

Стоимость услуг специалиста нотариальной конторы устанавливается ст. 22.1 ФЗ «Основы законодательства РФ о нотариате», а также ст. 333.24 НК РФ. Так, подпункт 10 п. 1 ст. 333.24 НК РФ регламентирует, что за удостоверение брачного контракта нотариус взимает тариф в размере 500 рублей. В данную стоимость сходят следующие услуги:

1. Проверка положений брачного договора при ипотеке на соответствие требованиям закона.
2. Идентификация личностей заявителей по соответствующим документам (паспортам).
3. Установление права собственности на имущество, вклады или ценности.

Брачный договор для ипотеки с материнским капиталом

В соответствии с п. 2 ст. 2 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» под материнским капиталом понимаются средства, выделенные из федерального бюджета и переданные на счет Пенсионного Фонда РФ для поддержки семей с детьми. В большинстве случае деньги расходуются на приобретение недвижимости, поэтому погашение части ипотеки за счет семейного капитала – достаточно частое явление.

Наличие материнского капитала накладывает некоторые особенности на брачный договор при ипотеке:

1. Даже если в контракте указано, что недвижимость находится в собственности одного из супругов, это распространяется только на ту часть имущества, которая куплена без использования материнского капитала. Например, 20% квартиры оплачено за счет государства, это значит, что 80% может находиться в собственности мужа, а оставшиеся 20% делятся между родителями и детьми.
2. Размеры долей устанавливают отдельным соглашением, которое подписывается перед регистрацией недвижимости в Росреестре. При этом, любой из родителей вправе отказаться от своей части в пользу ребенка, тогда должен быть написан официальный отказ от доли.
3. Материнский капитал – государственная помощь, поэтому он не входит в предмет регулирования брачного договора при ипотеке. Даже если квартира оформлена только на жену, то в недвижимости обязательно будет доля супруга и детей.

Брачный контракт для ипотечного кредита на одного супруга

Нередко возникают ситуации, когда муж решает вкладывать средства в покупку квартиры, а жена не заинтересована в новой недвижимости с обременением. Опасения женщины в такой ситуации обоснованы, ведь в соответствии с п. 3 ст. 39 СК РФ при разводе все долги супругов делятся пропорционально присужденным долям. Для того, чтобы обезопасить себя, жена вправе потребовать заключение брачного договора при ипотечном кредите.

Брачный договор на ипотеку при плохой кредитной истории

В некоторых ситуациях один из семейной пары не может получить крупный заем из-за плохой кредитной истории, недостаточных финансовых показателей или ненадежной репутации. В сложившейся ситуации банки автоматически рассматривают супругов созаемщиками и проводят проверку обоих. Например, если кредитная история испорчена у мужа, то некоторые организации могут отказать в ипотеке жене. Для того, чтобы избежать сложностей, можно заключить брачный контракт при ипотеке, тогда супруг заемщика будет исключен из заявки и не будет подвергаться проверке со стороны службы безопасности.

Брачный контракт при ипотечном кредите, когда супруг не работает

Гражданам целесообразно заключить брачный контракт по ипотеке в том случае, если один из супругов получает стабильный доход, за счет средств которого закрывается кредит, а второй не принимает участия в погашении долга и не трудоустроен. Для того, чтобы недвижимость полностью или в большей части досталась фактическому плательщику, необходимо составить договор. В противном случае суд может признать доли равными, и жильё будет поделено между супругами поровну.

Брачный договор при ипотеке, когда что-то случается с заёмщиком

В большинстве случаев при заключении договора ипотеки кредитная организация включает в контракт не только заемщика, но и созаемщика. Под последним понимается лицо, которое несет солидарную ответственность по обязательствам данного документа. Зачастую это супруга клиента банка. Если заемщик по каким-либо причинам не может погасить долг (получил инвалидность, умер или тяжело заболел), кредитор вправе требовать исполнения обязательств от солидарного должника (созаемщика). Это правило отражено в ст. 323 ГК РФ.

Таким образом, по общему правилу, если с заемщиком что-то случилось, ответственность по обязательствам несет супруга. Для того, чтобы обезопасить себя, можно составить брачный договор при ипотеке, который установит индивидуальную собственность на квартиру.

Брачный контракт при ипотечном кредите и наличии несовершеннолетних детей

По общему правилу, в случае развода ипотека и совместное имущество делятся между супругами по принципу равенства долей. Наличие несовершеннолетних детей может изменить ситуацию – суд вправе отступить от начала равенства. Такие правила находят отражение в ст. 39 СК РФ. Например, практика показывает, что большая часть квартиры остается тому супругу, с которым будут проживать дети после развода. Это говорит о том, что и большая часть обязательств также ложится на данного гражданина.

Брачный договор для ипотеки в Сбербанке, Россельхозбанке, ВТБ

В том случае, если граждане приняли решение заключить договор залога недвижимости, встает вопрос, какой банк лучше выбрать. Наиболее распространенными и актуальными кредитными организациями являются следующие:

1. Сбербанк. Независимо от того, есть брачный договор для ипотеки или нет, проводится проверка обоих супругов. Поэтому в случае с плохой кредитной историей банк в большинстве случаев требует составление контракта. Особенность Сбербанка заключается в том, что сотрудники службы безопасности тщательно проверяют возраст, стаж работы, наличие кредитной истории, доходы, наличие иждивенцев у супругов.
2. Россельхозбанк. Практика показывает, что в большинстве случаев, даже если нет никаких сложностей, нужно составить брачный договор для ипотеки. На стадии проверки документов предоставляются сведения о заявителе, а также втором супруге. Достаточно быстро производится проверка данных, ответ направляется на электронную почту и сообщается по телефону. В некоторых ситуациях, даже с брачным контрактом заявка на получение ипотеки отвергается.
3. ВТБ. В качестве обязательных поручителей привлекаются заемщики супругов в том случае, если не заключен брачный договор. Поручитель должен предоставить паспорт и СНИЛ, производится поверхностная проверка. В сравнении с иными кредитными организациями сотрудники не запрашивают в обязательном порядке брачный договор для ипотеки. Право собственности может быть оформлено как в индивидуальную, так и в совместную.

Плюсы и минусы брачного договора при ипотечном кредите

Брачный договор при ипотеке – гибкий и современный инструмент в вопросах имущественного режима супругов. У контракта есть свои преимущества и недостатки. К числу наиболее важных положительных моментов можно отнести:

1. Четкое установление имущественных прав и обязанностей супругов по отношению друг к другу. Неисполнение тех или иных положений брачного договора при ипотеке, влечет возможность защиты прав граждан в судебном порядке.
2. Возможность создать систему гарантий для каждого из супругов в сложных ситуациях, возникающих при разводе.
3. Возможность получения кредита (ипотеки) одним из супругов даже в том случае, если второй не согласен, либо есть иные сложности.
4. Создает гарантии банку касательно вопросов исполнения финансовых обязательств.

Если говорить о недостатках брачного договора при ипотечном кредите, можно выделить следующее:

1. Кредитная организация выдает ипотеку меньшего размера, ведь нет поручителей и созаемщиков.
2. Дополнительные расходы – услуги нотариуса в среднем обойдутся в 5 000 рублей.
3. Одна из сторон может впоследствии оказаться в невыгодных для себя условиях.

Когда брачный контракт на ипотеку не дает гарантий?

В том случае, если в содержание брачного контракта при ипотеке включаются запрещенные условия, документ может быть признан недействительным, а значит не дает никаких гарантий.

Кроме того, договор не даст никаких гарантий в том случае, если права одного из граждан будут ущемляться или нарушаться, либо одному достанется все при разводе, а другому – ничего.

Несмотря на то, что природа брачного контракта при ипотеке направлена на формирование механизма защиты и гарантий для граждан, возникают ситуации, когда юридическая сила документа может быть оспорена. Основания для признания договора ничтожным установлены ст. 44 СК РФ, параграфом 2 ГК РФ.

Можно ли расторгнуть брачный договор, если квартира в ипотечном кредитовании?

Возможность расторжения брачного контракта при ипотеке предусматривается ст. 43 СК РФ. Так, п. 1 данной статьи указывает, что документ может быть расторгнут в любой момент по соглашению граждан. При этом, согласие также составляется в письменном виде, заверяется у нотариуса.

Помимо этого, брачный договор при ипотеке автоматически прекращает действовать в момент расторжения официальных отношений. Исключение составляет ситуация, когда в контракте прямо устанавливаются обязательства на период после развода. Например, положения соглашения могут указывать, что даже после расторжения брака бывшие супруги обязуются выплачивать ипотеку пополам или пропорционально долям, установленным гражданами самостоятельно.

Можно ли оспорить брачный контракт на квартиру?

Основания оспаривания брачного контракта при ипотеке предусматриваются ст. 44 СК РФ. К числу таковых относятся следующие обстоятельства:

1. Ограничение правоспособности или дееспособности супругов.
2. Запрет на обращение в суд за защитой нарушенных прав.
3. Положения договора регламентируют неимущественные отношения, права и обязанности в отношении несовершеннолетних детей.
4. Ограничение прав нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение алиментного содержания.
5. Пункты брачного контракта для ипотеки ставят в невыгодное положение одного из супругов или противоречат семейному законодательству РФ.
6. В случае наступления оснований, предусмотренных параграфом 2 ГК РФ (один из супругов был недееспособным на момент составления договора; не было взято разрешение попечителя; одного из граждан ввели в заблуждение; документ был подписан под страхом физической расправы).

Проблемы и нюансы

Получение ипотеки и составление брачного договора в такой ситуации – достаточно сложный процесс, который сопровождается рядом проблем и нюансов. Наиболее частными сложностями, с которыми сталкиваются молодые семьи, являются:

1. Если изначально брачного договора при ипотеке не было, банки редко дают согласие в дальнейшем. Это связано с тем, что система солидарной ответственности создает гарантии для кредитной организации. Если положения контракта устанавливают личную, а не совместную собственность, банк повторно проверяет добросовестность и платежеспособность заемщика.
2. Если речь идет об однокомнатной квартире, то ее нельзя будет поделить на доли с выделением одной из частей в натуре. В соответствии со ст. 5 ФЗ «Об ипотеке» оформить раздельные займы будет невозможно.
3. В случае переоформления ипотечных условий с клиентов банка взимается комиссия в размере 0,5-1% от суммы, которую нужно выплатить.
4. Если клиент обратился в банк с брачным договором для ипотеки на руках, наверняка будут предложены менее выгодные условия кредитования, нежели в случае, когда супруга является солидарным должником.

Ипотека, это долгосрочное материальное обязательство, продолжительность которого варьируется от 20 до 30 лет. Именно поэтому супруги должны предполагать, что семья в течение этого времени может распасться, а значит было бы целесообразным составить брачный договор.

Если речь идет о залоге недвижимости, брачный контракт при ипотеке обладает своими особенностями и нюансами, которые были раскрыты в статье. Каждой семье, планирующей подписывать договор, стоит заранее оценить финансовые возможности и перспективы на будущее, обсудить условия получения и выплаты кредита, а также деления недвижимости. Перед тем, как составлять проект брачного контракта при ипотеке, следует проконсультироваться с нотариусом и обсудить наиболее важные моменты соглашения.