Раздел квартиры в ипотеке при разводе

Часто при разводе супругов камнем преткновения становится квартира, взятая в ипотеку. Процедура по разделу подобного имущества довольно сложная, таящая в себе множество нюансов. В подобной раздела ипотечной квартиры при разводе лучше будет договориться супругам мирным путем. Крайний случай, когда не удается достичь обоюдного соглашения, будет обращение в суд.

Можно ли разделить ипотечную квартиру при разводе?

Не имеет значение, на кого оформлен ипотечный кредит и в чьей собственности находится жилплощадь. А также не влияет на раздел недвижимого имущества уровень финансового дохода каждого из супруга.

Права супругов на квартиру в ипотеке при разводе

В Семейном Кодексе четко указано, что любое имущество, приобретенное во время брака, является обоюдной собственностью супружеской пары. Квартира, приобретенная на ипотечные средства, не является исключением. Поэтому муж и жена при разводе имеют равноценные права на нее и она должна быть поделена в равных долях.

Права банка на ипотечную квартиру при расторжении брака

В случае предстоящего развода супружеская пара обязана в первую очередь уведомить об этом банк, где была взята ипотека на приобретение квартиры. Там желательно предоставить уже готовое решение выхода из сложившейся ситуации.

Банк имеет полное право требовать полной или частичной выплаты долга как от всех заемщиков вкупе (если это предусмотрено договором), так и по отдельности. Распределение долговых обязательств по займу и выплате процентов среди созаемщиков идет в разрез с законными правами банка и может стать причиной изменений условий кредитного соглашения. Поэтому требования, относительно раздела долга по ипотеке без одобрения кредитной организации нарушают ст. 322 и 391 ГК РФ.

Если между разводящимися супругами возникает конфликт по поводу раздела ипотечной квартиры, то это не является поводом для изменения кредитного договора. Также это не отменяет ответственность одного из супругов или обоих по выплате долга. На основании этого, требование разделить ипотечную задолженность поровну между мужем и женой, в сущности и является потребностью во внесении изменений в ранее составленное соглашение. А это явно невыгодно банку, и он редко идет на подобные уступки.

Когда нельзя делить ипотечную квартиру при разводе?

Однако, в любом правиле существуют свои исключения. Так что не всегда делится все то, чем владеет супружеская пара. Основополагающим фактором при разделе послужит то, когда была приобретена квартира в ипотеку – до или после вступления в брак.

Дележке не подлежит жилая недвижимость при следующих обстоятельствах (статья 256 ГК РФ):

• переданная по наследству или в качестве дара (официально);
• полученная в собственность после приватизации;
• приобретенная в ипотеку до вступления в брак.

Варианты раздела ипотечной квартиры при расторжении брака

Выбор варианта раздела ипотечной квартиры при разводе зависит от ряда факторов:

• официальный брак или гражданский;
• составлялся ли брачный договор;
• условия договора по ипотечному кредитованию;
• есть ли несовершеннолетние дети в семье;
• возможность дальнейшей уплаты долга по ипотеке супругами;
• позиция, занимаемая банком.

Возможные расклады взаимоотношений с банком по поводу ипотечной квартиры в случае развода:

• Супруги уведомляют банк о предстоящем расторжении брака, но продолжают ответственно вносить платежи на прежних условиях. При этом они сами договариваются о распределении долговых обязательств и разделе квартиры после погашения кредита.
• Разводящаяся пара выдвигает требования как по делению жилой недвижимости, так и по ипотечным выплатам. Этот вариант не особо привлекателен для банка. Поэтому для его воплощения часто требуется судебное постановление по разделу имущества при разводе. Тогда уже не нужно банковское согласие.
• Кто-то из созаемщиков отказывается от своей доли ипотечной квартиры в пользу другого. После чего займ полностью переоформляется на второго из пары. Соответственно, после погашения ипотеки квартира переходит в его полноценную собственность. На реализацию этого способа необходимо разрешение от банка.
• Заемщик осуществляет досрочное погашение кредита, и квартира потом делится 50 на 50. Но такое происходит редко, поскольку требует значительных финансовых затрат.
• Супруги совместно продают квартиру. Затем гасят долг по ипотеке и остаток делят между собой поровну. Сделка продажи не может быть осуществлена без согласия кредитной организации.
• Один из пары выкупает долю другого. При такой схеме необходимо точно знать, сколько уже уплачено по ипотеке. Полученная сумма, поделенная наполовину, должна быть выплачена остающимся арендатором жилплощади супругу, отказывающемуся от доли.

На сегодняшний день большинство банков одобряют ипотеку только при условии заключения брачного регламента. Адвокаты рекомендуют не пренебрегать данным аспектом, что в дальнейшем значительно облегчает дележ недвижимого имущества и финансовых обязательств перед кредитным учреждением при разводе.

Когда обязательно уведомление банка при разделе квартиры в ипотеке?

Если заемщик не сообщит банку о своих намерениях, то он будет полноценно отвечать по своим долговым обязательствам, независимо от условий, прописанных в договоре. Тогда кредитор вправе потребовать досрочного погашения ипотеки.

Определение стоимости ипотечной квартиры при разводе

В случае раздела ипотечной недвижимости в суде потребуется провести ее оценку, хотя нормами СК РФ данное действие строго не регламентировано. А вот правила проведения оценки имущества прописаны в Федеральном законе от 2.10.2007 г. за номером 229-ФЗ.

При сделках с недвижимостью следует помнить, что жилье имеет кадастровую и рыночную стоимость. Они явно различаются. Первая меньше и нужна для правильного подсчета размера налога, который подлежит выплате при продаже квартиры. В этом случае учитываются только технические параметры.

Рыночная стоимость используется во всех остальных случаях, в том числе и при оценке ипотечной квартиры при разводе. Здесь дополнительно принимают во внимание месторасположение, состояние квартиры и подъезда, инфраструктура и прочее.

Стоимость ипотечной квартиры, подлежащей разделу при разводе, может определяться следующими лицами:

• самим истцом;
• независимым оценщиком;
• службой БТИ.

Порядок оценки непосредственно истцом прост – здесь он определяет цену «на глаз», исходя из предложений на рынке недвижимости либо делает справочные запросы в соответствующие инстанции.

Процедура осуществления оценки специализированными организациями обозначена в ФЗ от 2.10. 2007 г № 229-ФЗ. Данное действие проводится, если имеется требование со стороны обеих сторон или одной при возникновении споров, относительно стоимости имущества. Основанием станет договорное соглашение (ст. 9 Закона) или судебное определение, когда заявленная стоимость иска не соответствует действительности (ст. 91 ГПК РФ).

Чтобы составить договор с оценщиком, необходимо предоставить определенный пакет документов:

• официальная бумага, подтверждающая право собственности на квартиру;
• паспорт российского образца;
• технические документы на жилье, выданные в БТИ;
• договор по ипотеке.

В итоге оценщик выдает заявляющей стороне отчет, составленный по требованиям закона (ст. 11 Закона).

Распределение долга по ипотеке и квартиры поровну

Наиболее распространенный вариант деления ипотечной квартиры и долгов при расторжении брачного союза – поровну. Супруги мирно договариваются о том, сколько каждый будет платить по ипотечному займу и продолжают вносить платежи в прежнем режиме. После полного погашения долга они также совместно решают, что дальше делать с квартирой. Например, можно ее продать и поделить вырученные средства.

Если же уже при покупке квартиры она была распределена по долям, то после оформления развода супруги будут выплачивать долг пропорционально им – у кого она больше, на того и ляжет основной груз долговых обязательств. В противном случае долг делится поровну – чаще это происходит в судебном порядке.

Переоформление ипотеки на другого супруга при разводе

Наиболее рациональным решением проблемы является переоформление ипотечного займа на одного из супружеской четы. Тогда все долговые обязательства и квартира переходят целиком первому, а второй получает денежную компенсацию. Размер компенсационной выплаты обговаривается между супругами (обычно это половина уже уплаченной суммы по кредиту). Только после этого последний не может уже претендовать на часть квартиры после развода.

Подобные действия возможны только в том случае, если кредитор не против. Сама процедура переоформления носит формальный характер для банка. В договоре меняется солидарная ответственность супругов на индивидуальную и погашение займа происходит дальше.

Как необходимо действовать во время переоформления ипотеки на другого супруга при разводе:

1. Первым делом следует убедиться, что супруг, на которого планируется переоформить кредит, отвечает требованиям банка к заемщикам.
2. Получить согласие от кредитной организации.
3. Собрать необходимый пакет документов.
4. После положительного ответа и переоформления ипотечного займа следует заново зарегистрировать квартиру в Росеестре из-за смены владельца.

В подобном случае еще потребуется вновь оформить страховку. Некоторые банки за смену условий в договорном соглашении ипотеки берут комиссию около 1% от суммы задолженности.

Какие нужны документы:

• заявление о желании переоформить кредит на одного из пары;
• паспорта;
• свидетельство о прекращении брачного союза;
• бумаги, касающиеся детей и выплаты алиментов.

Продажа квартиры с целью выплаты остатка по ипотеке

Нередки такие ситуации, когда пара-созаемщики, не могут мирно урегулировать вопрос, кто дальше будет выплачивать ипотеку после развода, а у главного заемщика нет финансовой возможности самостоятельно это делать. Либо банк не соглашается перевести долг на одного из супругов. Тогда остается еще один выход – это продажа залоговой квартиры.

После совершения сделки можно будет полностью погасить ипотечный кредит, а оставшиеся средства поделить между собой. Даже несмотря на частые высказывания супругов, что жалко продавать или негде потом будет жить, это является чуть ли не единственным выходом из сложившейся ситуации.

Но и здесь имеются определенные минусы:

• Для совершения сделки купли-продажи ипотечной квартиры при разводе потребуется согласие кредитора и не всегда его так легко получить. Это обусловлено тем, что при преждевременной продаже квартиры банк теряет проценты.
• Затруднительно отыскать покупателя, который бы пожелал приобрести недвижимость, находящуюся под залогом.
• Ипотечную квартиру приходится продавать по сниженной цене, поскольку она с обременением. А если предоставить продажу банку, то цена будет еще ниже – он заинтересован только в возврате суммы задолженности.

Таким образом, если банк даст согласие на продажу ипотечной квартиры при разводе, нужно найти покупателя. Затем им производится выплата оставшегося долга по ипотеке. После чего надо подождать, пока с жилплощади будут сняты ограничения.

Досрочная выплата долга по ипотеке

Еще один способ раздела ипотечной квартиры при расходе супружеской пары – погасить ипотеку раньше времени. Для этого потребуется найти довольно солидную сумму, которая осталась невыплаченной по займу. После этого можно без проблем продать квартиру и поделить полученные деньги.

Действуют следующим образом:

1. Заемщик заблаговременно сообщает в банк о намерении досрочно погасить ипотечный кредит путем подачи заявления.
2. На банковский счет вносится сумма, которая равняется оставшемуся долгу.
3. После зачисления средств проверяется корректность проведенной процедуры.

Военная ипотека и развод

Жилье, приобретенное на ипотечные средства по государственной программе от Министерства обороны, не подлежит дележу при разводе – оно не считается совместно нажитым имуществом. Также нет возможности переоформить или продлить такую ипотеку, в отличие от стандартного жилищного займа.

В данном случае кредит гасит государство на безвозмездной основе. Чтобы стать участником такой программы, военный должен будет нести службу в оговоренный договором период. В результате его страховые отчисления будут перечисляться на погашение долга.

Если у пары имеются совместные несовершеннолетние дети, то по законодательству их нельзя оставить без прописки. Супруга имеет право через суд обязать мужа-военнослужащего зарегистрировать детей в ипотечной квартире (ст. 54 СК РФ). Но сделать это возможно только после полной выплаты кредита.

Оформление соглашения о разделе ипотечной квартиры при разводе

Согласно пункта 2 статьи 38 СК РФ, соглашение по разделу вместе нажитого имущества (в том числе и ипотечной квартиры), подлежит визированию у нотариуса. В данном документе прописывают следующие моменты:

• кто платит и сколько;
• с кем будет взаимодействовать банк;
• каким образом поделены доли квартиры.

График внесения платежей и их размер, сроки и проценты могут быть изменены только по решению банка. Если он отказывается вносить поправки в договор, то все остается по-прежнему. Тогда супругам только и остается, что решить между собой, как они дальше будут выплачивать кредит.

Что еще должно быть в мировом соглашении о разделе ипотечной квартиры при разводе:

• полные инициалы обеих сторон;
• паспортные реквизиты;
• даты рождения;
• место постоянной регистрации каждого из супружеской пары;
• сведения из свидетельства о браке либо его аннулировании;
• данные о жилой недвижимости, по которой выплачивается ипотека (кадастровый №, адрес, тип собственности);
• подробная характеристика объекта (количество комнат, площадь, на каком этаже располагается, год возведения здания и прочее);
• основные данные из свидетельства о собственности или ипотечного договора;
• ответственность, возлагаемая на обе стороны и порядок разрешения спорных вопросов;
• дата и подписи.

Образец соглашения на раздел квартиры при разводе можно скачать здесь.

Когда супруги намеренны добиться от банка внесения изменений в существующие договорные условия, надо обращаться с соответствующим заявлением. Тогда потребуется документально доказать, что солидарный должник в состоянии единолично взять на себя долговые обязательства. В качестве подтверждения может выступать справка 2-НДФЛ или любые другие бумаги, отражающие доход.

Если банк дает добро, можно в соглашении прописать новый порядок погашения займа. После подписания соглашения супругам необходимо обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать полученные доли. Также потребуется внести поправки в закладную, поскольку ипотечная квартира находится под залогом у банка.

Раздел ипотечной квартиры при разводе через суд

Зачастую в ходе бракоразводного процесса супруги не в состоянии решать простые вопросы, особенно что касается распределения собственности и долга по невыплаченной ипотеке. В таком случае ничего не остается, как обращаться за помощью к профессионалу и направлять иск в суд. Это предусмотрено п. 3 ст. 38 СК РФ.

Оба супруга наделены правом подавать исковое заявление о разводе и одновременно или погодя, о разделе нажитого добра. Подобное требование можно выдвинуть в любое время – до, во время или после бракоразводного процесса на протяжении 3 лет (п.7 ст. 38 СК РФ). При этом исковую давность начинают отсчитывать с момента, когда пострадавшая сторона узнает о нарушении своих законных прав.

Иск по разделу общей собственности подают по месту регистрации недвижимого жилья – в районный суд. При рассмотрении дела о делении квартиры с обременением на процессе должен присутствовать кредитор (представитель банка) в качестве третьего лица. Он не выдвигает никаких требований, со своей стороны.

Необходимые документы для раздела ипотечной квартиры через суд

К исковому заявлению на раздел ипотечной квартиры в суд требуется приложить следующие документы:

• банковская документация, касающаяся оформленного ипотечного займа;
• паспорта российского образца;
• свидетельство о прекращении брака;
• выписка из кредитной организации, о размере оставшегося долга.

Более точный список можно уточнить в судебной канцелярии.

Заявление в суд на раздел ипотечной квартиры при разводе

Унифицированной формы искового заявления в суд по разделу ипотечной квартиры при разводе нет. Однако при написании следует придерживаться определенного содержания:

• данные об обеих сторонах;
• место постоянной прописки и номер телефона или адрес электронного ящика для контакта;
• информация о представителе (если в суд направляется доверенное лицо): ФИО, адрес прописки, данные из доверенности, контактный номер телефона или e-mail;
• просьба осуществить развод;
• требование поделить квартиру, приобретенную на заемные средства, с обозначением долей;
• ссылка на обстоятельства, которые вынудили заявителя к подобному шагу, и подтверждающие факты (при наличии);
• оценочная стоимость квартиры;
• список прикрепленных к заявлению документов.

Пример искового заявления в суд об определении долей супругов на квартиру можно скачать здесь.

Если есть ребенок, учитывается ли это при разделе ипотечной квартиры при разводе?

При рассмотрении в суде спора о разделе квартиры при наличии общих несовершеннолетних детей доли могут быть распределены не в равной пропорции. Несмотря на то, что в статье 60 СК РФ прописано, что дети не могут быть собственниками имущества родителей, суд часто учитывает интересы несовершеннолетних граждан.

Тот из супругов, с кем остаются проживать дети после развода, может рассчитывать на увеличение своей доли в недвижимости.

Что делать, если супруг продал ипотечную квартиру при разводе?

Прежде чем продавать квартиру в ипотеке, необходимо установить, когда она была куплена – до заключения брака или после. Если до, то при продаже собственник вправе продавать ее без согласия второго супруга и не делиться вырученными средствами с ним. Приобретенное жилье во время брака считается совместным имуществом и подлежит разделу, если не предусмотрено иное брачным контрактом (ст. 254 ГК РФ и п. 1 ст. 39 СК РФ). Оно может быть поделено по соглашению, что предусмотрено п. 2 статьи 38 СК РФ.

Если заемщик (созаемщики), после развода решил продать свою ипотечную недвижимость, то нужно уведомить об этом залогодержателя (банк) и получить от него разрешение, а также согласовать план действий (ст. 46 СК РФ).

Расклад может быть следующим:

• снятие с квартиры обременения после досрочного внесения оставшегося долга по ипотеке;
• совершение сделки с обременением, для чего потребуется найти покупателя, согласного на такие условия.

Нередки случаи, когда один из супругов, на ком числится ипотечный кредит, после развода продает квартиру без согласия на то второй стороны, но заручившись одобрением банка. Он руководствуется п. 3 ст. 35 СК РФ, где сказано, что согласие мужа (жены) на распоряжение совместной собственностью требуется получать только во время нахождения в браке.

При таких обстоятельствах для восстановления своих прав бывший супруг может в судебном порядке признать совершенную сделку недействительной (п. 3 ст. 253 ГК РФ).

Если же через суд не удалось восстановить справедливость, то бывший супруг имеет полное право потребовать денежное возмещение причиненного ущерба.

Судебная практика

Поскольку тема по разделу ипотечного имущества довольно запутанна и имеет множество «подводных камней», то нет универсальной схемы действий, которая бы гарантировано привела к успеху – каждая ситуация индивидуальна. На сегодняшний день из судебной практики даже нельзя выделить примерные ориентиры, которыми бы можно было апеллировать в суде. Поэтому часто при рассмотрении вроде бы схожих дел суд выносит разные решения.

Сложность еще в том, что в процедуре раздела ипотечного имущества помимо двух сторон (истца и ответчика) при разводе принимает участие банк. В подобной ситуации проблематично найти такое решение, которое бы удовлетворило всех – кто-то обязательно остается в проигрыше.

Нюансы

При разделе квартиры, по которой еще не погашен ипотечный кредит, при разводе супруги могут столкнуться с некоторыми проблемами:

• кто-то один отказывается платить, в результате все долговые обязательства возлагаются на одного владельца квартиры;
• банк не дает свое согласие на продажу квартиры, тогда даже после расторжения брачного союза супругам придется продолжать выплаты;
• в ходе споров, возникающих при бракоразводном процессе, супруги прекращают вносить платежи и банк забирает жилье в счет образовавшегося долга.

Сложности возможны разного плана, так что лучшим выходом станет обращение в суд и отстаивание своих интересов.